USA:s bostadsmarknad upplever en paradox, försäljningsvolymen har sjunkit till nivåer från 1990-talet då nya köpare inte kan hantera bolåneräntorna jämfört med ägarnas låga räntor, Federal Reserve:s räntesats har gjort den mest likvida tillgången i världen till ett statligt museum

Bilder

zerohedge.com

Försäljningen av befintliga bostäder i USA har legat ungefär en tredjedel under nivån före 2020 i tre år i rad, enligt Zero Hedge — samtidigt som medianpriset upprepade gånger slagit rekord under samma period. Förklaringen är aritmetik, inte efterfrågan: ett stort flertal av de utestående amerikanska bolånen har räntor under 5 procent, medan nya köpare möter lånekostnader som ligger hundratals dollar högre per månad än vad nuvarande ägare betalar för samma hus.

Antalet bostäder som byter ägare på tolv månader har sjunkit till en nivå som senast sågs i mitten av 1990-talet, då den amerikanska befolkningen var ungefär sjuttio miljoner mindre. Bolåneräntorna steg omkring fyra procentenheter på ungefär arton månader, och ägare som låst in billiga pandemilån står nu inför ett enkelt val: sälja in en marknad med 7 procent och överge ett lån på 3 procent, eller stanna kvar. De flesta stannar kvar. Marknaden utrensar ingenting, så priserna står sig nominellt medan transaktionsvolymerna sjunker mot stillastående.

Skadorna hopar sig längs kedjan. Värderare värderar bostäder mot jämförelsedata som är månader gammal. Mäklare lämnar branschen eftersom det inte finns några provisioner; långivare personalminskar eftersom det inte finns några lån. Samtidigt har kostnader som inte har med räntan att göra — försäkringspremier, fastighetsskatter, underhåll, avgifter i bostadsrättsföreningars motsvarighet — stigit snabbt nog att de i många postnummer nu styr den månatliga ägandekostnaden minst lika mycket som köpeskillingen.

Ett och ett halvt decennium av underbyggande lämnade för få hus för de hushåll som redan finns, och de reformer som skulle tillåta mer byggande tar tre till fem år att ge färdiga bebodda hem — en fördröjning som är längre än de flesta politiska cykler, vilket är en av anledningarna till att bristen består oavsett vilket parti som sitter vid makten. Resultatet är ett tvånivåsystem: de som skrev under kontrakt före 2022 är skyddade inuti dödläget och ofta bättre ekonomiskt varje månad än om de hade börjat om från början. De som inte köpte betalar för frysningen i form av hyra, år av sparande till kontantinsats och flyttar som aldrig blev av.

USA:s centralbank Federal Reserves ränteintervention gjorde inte bostäder billigare; den gjorde dem orörliga. Världens likvidaste tillgångsmarknad är nu ett museum där utställningsföremålen har ägare och ingenting är till salu.

Det är värt att notera vad detta illustrerar om institutionaliserad central planering. När en centralbank i femton år subventionerat krediten står de som kom in tidigt som vinnare och de som kom efter som förlorare — inte på grund av egen insats utan beroende på när de råkade födas och köpa. Samma dynamik ser man i Sverige, där Riksbankens år av negativa räntor blåste upp bolåneskulder som nu sitter fast. Privata långivare som bar sina egna förluster hade aldrig hållit räntorna på den nivån så länge; risken hade prissatts. Statligt garanterad likviditet sprider däremot kostnaderna på alla andra — framför allt på dem som ännu inte har hunnit köpa.