Tysk hyresreglering ger befintliga hyresgäster 20 till 25 procent lägre hyror än nya kontraktskrivare

En doktorsavhandling vid universitetet i Regensburg har mätt vad ett decennium av tysk hyresreglering har gett i 107 städer: sittande hyresgäster betalar i genomsnitt 20 till 25 procent mindre än nyckralösa som skriver kontrakt i dag, och i storstadsregionerna är skillnaden uppe i 50 procent.

Studien, "Bostadsmarknader mellan regional heterogenitet och politisk intervention" av Lars Jagemann, granskar Mietpreisbremse — "hyresbromsen" som infördes 2015 och skärpts flera gånger sedan dess — tillsammans med Kappungsgrenze, taket på hyreshöjningar för sittande hyresgäster, som också gjorts strängare. Klyftan mellan skyddade och oskyddade hyror växer inte ihop. Den blir tvärtom allt bredare.

Mekanismen är vad avhandlingen kallar en låsningseffekt. Hyresgäster med billiga, lagligt skyddade kontrakt undviker att flytta även när deras bostäder inte längre passar deras livssituation, eftersom det innebär att betala den oreglerade efterfrågade hyran. Marknaden delar sig i insidere, som behåller stabila billiga hyror oavsett behov, och utinsidere — unga familjer, människor i början av karriären — som konkurrerar om en krympande pool av lediga lägenheter till vad marknaden begär.

Avhandlingens slutsats är att regleringar som går emot grundläggande ekonomiska incitament skapar undvikandestrategier som lägger ytterligare bördor på sårbara grupper. En hållbar bostadspolitik, argumenteras det, innebär att skapa incitament i stället för förbud, att öka utbudet i stället för att takprisa, och att etablera transparenta långsiktiga regler i stället för att ständigt ändra dem. Jagemann själv lämnar inga direkta politiska rekommendationer.

Det politiska trycket går åt motsatt håll. I Spanien har hundratusentals demonstrerat för striktare bostadsreglering. I Berlin vann nyligen vänsterpartiet DIE LINKE ett val som till del handlade om ett krav på att förstatliga stora bostadsbolag.